До Лозівського бюро правової допомоги звернувся мешканець м.Первомайський.Чоловіка цікавило опитання, як оформити договір купівлі–продажу квартири.

Відповідно до статті655 Цивільного кодексу України,за договором купівлі-продажу одна сторона(продавець) передає або зобов’язується передати майно (внашому випадку квартиру) увласність другійс тороні(покупцеві), апокупецьприймаєабозобов’язуєтьсяприйнятимайно(внашомувипадкуквартиру) ісплатитизаньогопевнугрошовусуму.

Вдоговорі купівлі-продажу квартири зазначаються реквізити сторін, предмет договору,ціна договору,права таобов’язки сторін,інші істотніумови. Договіркупівлі-продажу квартири скріплюється підписами сторін,посвідчується нотаріусомі підлягаєдержавній реєстрації,якапроводиться одночасно підчас вчиненні нотаріальної дії.

Згідноіз статтею55 ЗаконуУкраїни«Про нотаріат», угоди провідчуження майна, щопідлягає державній реєстрації, посвідчуються заумовиподання документів,щопідтверджують правовласностіна майно,що відчужується. При посвідченні угод провідчуження нерухомогомайна перевіряєтьсявідсутність заборони відчуження або арешту майна. Посвідчення правочинів щодо відчуження квартири провадиться замісцезнаходженням (місцемреєстрації) цьогомайна або замісцезнаходженням (місцемреєстрації )одніє їізсторін відповідного правочину.

Договір купівлі – продажу квартири посвідчується не менше ніж у двох примірниках, один з яких залишаєтьсяу справах державної нотаріальної контори чиприватного нотаріуса,аінший викладенийна спеціальних бланках нотаріальних документів видається покупцю.

Усі примірники договорукупівлі-продажу квартири підписуються учасниками правочину.

Квартира може мати кількох власників,всівони описуються удоговорі. Якщо квартира,яка відчужуєтьсяє спільною сумісною власністю подружжя таоформлена наодногоізних,то інший особисто пише дозвіл накупівлю/продаж нерухомості.Такий дозвіл маєбути висловленим письмовоі нотаріально посвідченим.

Вразі,якщо неповнолітній(малолітній) зареєстрований(прописаний) увідчужуванійквартирінеобхідназгодаоргану опікийпіклування наздійсненняданоїугоди. Такий дозвіл необхідний такождля оформлення відчуженнявід імені,наім'я неповнолітнього(малолітнього)втому випадку,коливінє співвласникомне рухомого майна,абонерухомість буде здобуватися найого ім'я.

Якщо продавцеві належитьчастка квартирина праві спільної власності,необхідно надати доказ провідмову співвласниківвід переважного права купівліцієї частки.

Інколиквартирипродаютьспадкоємціпомерлого,немаючивідповіднихповноважень.Необхіднопам'ятати,щозаповітчиблизькаспорідненістьнеєдоказомтого,щопродавець—власникквартирипомерлогогромадянина.Такимвласникомвінстаєтількичерезшістьмісяцівпіслявідкриттяспадщини(післясмертіспадкоємця),отримавшивнотаріальнійконторісвідоцтвопроправонаспадщинитазареєструвавшийоговДержавномуреєстріречовихправ.

Слідматинаувазі,щоколивідіменіпродавцязадовіреністювиступаєдовіренаособа,нотаріусповиненперевіритиповноваженнятаособупредставника,атакожперевіритидійсністьдовіреностінамоментвчиненняправочину.Оскількиневиключається,щотакадовіреністьможебутискасованоюдовірителемабоможебутинедійсною(наприклад,довірительпомер,визнанийнедієздатнимтаін.),ітодіукладенийдовіреноюособоюправочинтакожбуденедійсним.

Нотаріусзобов'язанийперевіритивідсутністьзаборонинавідчуженнябудинку(квартири)чиарешту.Заборонанавідчуженняможебути,наприклад,узв'язкузукладеннямпродавцемдоговорупідзаставуквартири.Якщопокупецьдавзгодупридбатиквартируівідповідатизазобов'язаннямипродавця(уцьомуразіповернутиборг),тозазгодоюкредиторатакийдоговірможебутипосвідчений.Длязапобіганняможливійнедобросовісностіпродавцятакадовідкавимагаєтьсянотаріусомдлянаданнянапередодніпосвідченнядоговору.

ВідповіднододіючогозаконодавстваУкраїни,впроцесінотаріальногопосвідченнядоговорукупівлі-продажунотаріус,щопосвідчуєтакийдоговірзобов’язанийвстановитиособисторінмайбутньогодоговорукупівлі-продажу.Зазагальнимправиломособагромадянинавстановлюєтьсязапаспортнимдокументом,щопосвідчуєйогоособу.

УвипадкуякщотакаособаєгромадяниномУкраїни,нотаріусуподаєтьсяпаспортгромадянинаУкраїни.ВідповіднододіючогозаконодавстваупаспортігромадянинаУкраїниповиннабутивклеєнафотокарткапридосягненніособою25-річноговікута45-річноговіку.Такеположеннянестосуєтьсяосіб,щоотрималипаспортгромадянинаУкраїнизбезконтактнимелектроннимносіємзразка2016року.УвипадкахколигромадянинУкраїнимаєпостійнемісцепроживаннянатериторіїіншоїдержави,нотаріусунадаєтьсяпаспортгромадянинаУкраїнидлявиїздузакордонзвідповідноювідміткоюдипломатичноїабоконсульськоїустановипропостановкунапостійнемісцепроживанняуіншійдержаві.

Увипадку,якщоособаєгромадяниноміншоїдержави(іноземець),нотаріусуподаєтьсявідповіднийпаспортнийдокументдержавигромадянстваособиабодокумент,щойогозамінюєвідповіднодозаконодавстватакоїдержави.Увипадку,якщодонотаріусазвертаєтьсяіноземецьтанадаєпаспортнийдокументіншоїдержави,одночаснонимподаєтьсявідповіднимчиномнотаріальнозасвідченийперекладтакогопаспортногодокументанаукраїнськумову.

Разом здокументом,що посвідчує особу нотаріусу подаєтьсядовідкавідповідного фіскальногоорганупроприсвоєнняфізичнійособі реєстраційногономераоблікової карткиплатникаподатківзаданими Державногореєструфізичнихосібплатниківп одатків(втомучисліііноземнігромадяни).Виключення складаютьситуаціїколифізичнаособачерезсвої релігійніпереконаннявідмовилася відприйняття реєстраційногономера облікової картки платникаподатківта повідомилапроцевідповідний контролюючий органімає відповідну відміткупроцеу паспорті.

Важливе значеннядля порядкуздійсненнякупівлі-продажу нерухомогомайнанат ериторіїУкраїнимаєсімейнийстан покупцятапродавця.Так,якщопокупецьабопродавець перебуваєушлюбіначас посвідченнядоговорукупівлі-продажун ерухомогомайнаобов’язковимєнадання згодиіншогозподружжяпокупцячипродавцяна укладаннятакогодоговору. Відповіднодочастини3ст.65СімейногокодексуУкраїни згоданаукладення договору,якийпотребуєн отаріальногопосвідченняі(або)державноїреєстрації,має бутинотаріальнозасвідчена.Напідтвердження шлюбнихвідносиннотаріусуподаєтьсявідповіднесвідоцтвопрошлюбабопроодруження.

Відповіднододіючогозаконодавства Українидляпосвідченнядоговорукупівлі-продажуквартиртаїхчастинобов’язкововиготовляєтьсяоцінкатакогомайназвизначеннямціліоцінки–дляцілейоподаткуваннятанарахуванняісплатиіншихобов’язковихплатежів,якісправляютьсявідповіднодозаконодавства.

Оцінка квартириїхчастинповиннатакож бутизробленадляцілейоподаткуваннята нарахуванняісплати іншихобов’язковихплатежів,якісправляються відповіднодозаконодавстваіне підлягаєо бов’язковому рецензуванню.

Усівищеперелічені оцінки повинні бути внесенідо єдиної базизвітівпро оцінкудоступд оякоїмає кожнийнотаріус.

Відповіднодоп.1.8.ГлавиРозділу1ПорядкувчиненнянотаріальнихдійнотаріусамиУкраїнизатвердженогонаказом№296/5від22.02.2012,МіністерствоюстиціїУкраїниЗметоюперевіркивідсутностіправмалолітніхтанеповнолітніхдітей,недієздатнихчиобмеженодієздатнихосібнакористуваннявідчужуванимижитловимбудинком,квартирою,кімнатоюабоїхчастиноюнотаріусвимагаєподачійомудовідкипроскладсім’їжитлово-експлуатаційноїорганізації,квартальногокомітетуабоіншогоуповноваженогоорганузпитаньреєстраціїмісцяпроживання.

Технічний паспортна квартируєдокументом, якийскладаєтьсяна основіматеріалівтехнічноїінвентаризаціїоб’єкта нерухомогомайнатаміститьосновнівідомостіпронього.Зурахування діючогозаконодавстваУкраїни наданнятехнічногопаспортуна квартиручижитловийбудинокє обов’язковимзаумовивідсутностіповної характеристикиоб’єкта нерухомогомай наудокументі,що посвідчуєправавласності нанього.

Підсумовуючи необхідно зазначити,щодляп освідчення договорукупівлі-продажу квартири необхіднопідготуватитакі документи:

1. документ,заяким встановлюєтьсяособа, яказвернулася завчиненням нотаріальноїдії,чи уповноважений представник;
2. реєстраційний номер облікової картки платника податків(ідентифікаційнийкод);
3. свідоцтво про народження дітей,паспортз14років, ідентифікаційний код(знародження),якщодіти виступають стороноюу договорі;
4. установчі документи,відомостіз Єдиногодержавного реєстру юридичних осіб,фізичнихосіб—підприємцівт агромадських формуваньі документи,що підтверджують повноваженняо рганівта/абопосадових осіб(дляперевірки нотаріусомобсягуцивільноїправоздатностітадієздатностіюридичноїособи,відіменіякоїдієуповноваженийорганта/абопосадоваособавмежахпевноїнотаріальноїдії);
5. дозвілорганівопікитапіклуваннянавідчуженнянерухомогомайнавінтересахнеповнолітніхдітейабонедіє­здатних,зобмеженоюдієздатністюгромадян(згіднозчастиноючетвертоюст.12ЗаконуУкраїни«Проосновисоціальногозахистубездомнихосібібезпритульнихдітей»длявчиненнябудь-якихправочинівщодонерухомогомайна,правовласностінаякеабоправокористуванняякиммаютьдіти,необхіднийпопереднійдозвілорганівопікитапіклування,щонадаєтьсявідповіднодозакону);
6. витягзРеєструтериторіальноїгромадизаадресоюрозташуванняоб’єктанерухомогомайна(довідканеобхіднадляперевіркивідсутностіправмалолітніхтанеповнолітніхдітей,недієздатнихчиобмеженодієздатнихосібнакористуваннявідчужуванимижитловимбудинком,квартирою,кімнатоюабоїхчастиною);
7. свідоцтвопрошлюбабопророзірванняшлюбу,свідоцтвопросмертьчоловіка/дружини(уразіякщопродавець/покупецьперебуває(перебував)ушлюбі);
8. заявачоловіка/дружинина продажоб’єктанерухомості,що перебуваєуспільнійвласності подружжя.Частиноюпершоюст.65 Сімейногокодексувстановлено,щодружина,чоловікрозпоряджаютьсямайном,щоєоб’єктомправаспільноїсумісноївласностіподружжя,завзаємною згодою. Згоданевимагається, якщоправонанерухомістьнабутов порядку спадкування,дарування,приватизації абодоукладання шлюбу.Водночас якщоквартирабула приватизованаушлюбі вперіодзлютого2011р.дочервня2012р., необхідназгодаподружжя, оскількиСімейнимкодексом буловизначено, щотаканерухомість вважаєтьсяспільноювласністюподружжя;
9. заява учасників спільноїчасткової власностіпровідмовувід здійсненняправапереважної купівлічастки майна,щопродається,або письмовеповідомленняусіхінших учасниківспільної частковоївласності(якфізичних,такіюридичнихосіб) просвій намірпродати своючасткуіншійособі уразіпродажу часткиуправівласностіна нерухомемайно.Порядокреалізації переважногоправак упівлічасткиуправіспільноїчастковоївласності регламентовано п.5глави2 розділуIІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України;
10. технічний паспортоб’єкта нерухомості;
11. експертна грошова оцінка нерухомого майна,якадіє шістьмісяців здати видачі;
12. документ,яким посвідченоправо власностіфізичнихчи юридичнихосібнанерухоме майно.Згіднозпп.1.2п.1глави2розділуII Порядкувчиненнянотаріальнихдійнотаріусами Україниправовласностінажитловийбудинок,квартиру,дачу,садовийбудинок,гараж, іншібудівлітаспоруди, щовідчужуються,можебутипідтверджено,зокрема,однимзтакихдокументівабоїхдублікатів:нотаріальнопосвідченимдоговоромкупівлі-продажу,пожертви, довічногоутримання(догляду),ренти,дарування, міни,спадковим договором;свідоцтвомпропридбання арештованогон ерухомогомайназпублічних торгів(аукціонів); свідоцтвомпро придбання заставленогомайнана аукціоні(публічнихторгах); свідоцтвомпроправовласності; свідоцтвомпроправона спадщину;свідоцтвом проправовласностіначасткув спільномумайніподружжя;договоромпроподіл спадкового майна;договором про припинення правана утриманняза умови набуття правана нерухомемайно;договоромпро припиненняправанааліментидлядитини у зв’язкуз передачеюправа власності на нерухомемайно; договоромпро виділення часткивнатурі(поділ);іпотечнимдоговором, договоромпрозадоволеннявимогіпотекодержателя, якщоумовамитакихдоговорівпередбаченопередачуіпотекодержателюправавласностінапредметіпотеки;рішеннямсуду;договоромкупівлі-продажу,зареєстрованимнабіржі, укладенимвідповіднодовимогзаконодавства,тощо Уразіколи державну реєстраціюправа власностіна житловий будинок,квартиру,дачу, садовийбудинок,гараж, інші будівліі споруди, щовідчужуються, відповіднодозаконупроведенобезвидачідокумента, щопосвідчуєтаке право,право власності підтверджуєтьсяна підставіінформаціїз Державногореєструречовихправна нерухомемайно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього.

Якщо Ви потребуєте додаткових роз’яснень з цього або інших правових питань, пропонуємо звернутись  до Бюро безоплатної правової допомоги за адресою: м. Первомайський, м – н ½, буд. 56.  Телефон для довідок (05748) 3-31-21;  0999- 221-881.